房贷新政难救房企 利率普遍7折可能性小

中国广播网 [微博] 2014-10-11 11:28
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[导读]国有4大行宣布支持百姓合理购房需求,执行房贷新政。但一位国有银行支行负责人坦言,如果按7折发放房贷,肯定做一单赔一单。

据经济之声《央广财经评论》报道,刚过去的十一假期不仅是旅游佳节,也是购物旺季,不少商店都亮出“打折”口号吸引顾客。与此同时,买房贷款打折的消息也让人眼前一亮。

在央行、银监会的通知发布之后,由建行带头,工行、农行等国有4大行都已宣布,支持百姓合理购房需求,执行房贷新政。工行提出,对贷款购买首套自住房的家庭,实行贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。

7折利率听上去很诱人,但一位国有银行支行负责人的话也值得注意。他坦言,房贷6.55%的基准利率打7折后是4.585%,现在银行的理财产品大多都在5%以上了,如果银行按7折发放房贷,那肯定做一单赔一单。

在外人看来,说这话难免是在为自己所在的行业喊冤叫屈,但客观地观察,他的话是不是也有几分道理呢?对此问题,我们的观点是,房贷新政要量力而行,谨防“既为难了银行,又救不了房企”。

七折的利率如果执行,银行果真是在赔本做买卖,银行的盈利果真会受到很大影响吗?中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说,银行可能只给一些核心客户打7折。

郭田勇:央行明确可以打7折以后,至少给银行更大利率定价空间,因为以前央行没有说打7折的话,商业银行即便想打7折也不能打,而现在可以打7折了。各家商业银行的确可以用这种很优惠的利率贷款,它有定价空间,但这并不意味着所有的客户在银行贷款之后都会享受到七折利率,银行对客户也是区别对待的,因为本身每个客户的风险是有大有小的,按照利率覆盖风险的原则,肯定不能说所有的客户都打七折,比如说它对于核心客户、重点客户,或者说对它的银行理财产品、信用卡贡献比较大的一些客户,可能可以打7折。

自从9月30日央行和银监会出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,也就是“央四条”以来,房贷大放水的节奏在逐渐加快。但郭田勇认为,房贷放宽救不了房企。

郭田勇:尽管央行也出台了一些被很多观点认为是在救房市政策,但决定房地产市场本身的内因还应当是市场本身。相对于群众的收入水平来说,如果房价偏高的话,简便依靠什么杠杆给一些政策的话,要想彻底把房地产刺激起来,恐怕也是比较难的。央行这个政策对于稳增长,在一定程度内恢复一些居民的购房需求,肯定是有帮助的,但是也不能认为说,有了央行政策以后,未来房价还是会继续增长,房产业还是会呈现井喷态势,如果这么理解的话,恐怕也是有偏颇的。

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,可享受首套房贷款政策,这是这次新政最吸引人的一点。首付最低3成,还可享受最低7折基准利率的优惠。这会实现吗?中国农业银行首席经济学家向松祚认为,未来房贷利率普遍打7折是不可能实现的。

经济之声:目前各家银行迟迟没有公布具体实施细则,未来房贷利率普遍打7折的可能性究竟有多大?

向松祚:不可能实现。市场人士特别是房地产市场人士对这个政策的理解其实是有问题的。央行出台这个意见以后,好像大家都觉得银行必须要执行,其实并没有“必须”这两个字,它只是央行对于房地产政策的一个指导意见,或者说一个政策的指引。

商业银行对于结清了一套房贷款的二套房是否是30%的首付款,是否利率打7折?这个指导意见里面其实也讲的非常清楚,商业银行要结合自身的风险管理架构、风险管理的政策,必须要结合当地房地产市场的情况,来自主决定这个政策怎么实施。也就是说,可以首付3成,房贷利率可以打7折,但是也可以不这么做。如果银行认为这个房地产项目风险很大,认为未来房价可能下降的幅度比较大,那为什么要打7折?商业银行并没有必须要这么做。

有些房地产开发商好像把房地产市场的萎靡,房地产价格放缓都归罪于银行,这其实完全错误。银行本身也是一个企业,它必须要考虑它的风险。而且现在商业银行普遍已经走向风险定价的策略,什么叫风险定价的策略?就是如果银行觉得风险越高,要的利率可能就越高;如果风险很低,那就愿意给很低的利率。

房贷利率是否打7折,还是8折还是8.5折,我认为各个地方的情况会不同,一线城市、二线城市、三四线城市会有很大的差别。所以普遍打7折是没有可能性的。

经济之声:从银行的角度来看,目前房地产的贷款到底风险有多大?

向松祚:客观来讲,现在房地产贷款风险、按揭贷款风险还是非常小的,不过对于一些开发商来说,风险是存在的,特别是中小开发商,应该说信贷风险非常大。原因很简单,过去中小开发商扩张的太多,他们银行贷款的量也非常大,除了银行贷款之外,他们还通过委托贷款、信托贷款,甚至一些第三方融资,吸收了很多债务,这些开发商杠杆率太高,而现在的房地产市场已经很难像前几年那么高速飙涨了,在大势已经开始逆转的条件下,有些中小房地产肯定不可避免地要破产。这些开发商现在希望中央政府出政策,希望央行出政策,帮他们重新救活,但不能把这种政策理解为一个简单的救市,因为最终决定房地产的是整体的供需。如果现在供给已经相对过剩,甚至有些地方严重过剩,需求已经开始放缓,甚至有的当地已经完全释放,靠信贷怎么能救活这个房地产市场呢?

央行出台这个通知,我希望开发商,希望我们购房者对于这个政策要有一个非常客观的理解,不要把它简单理解为银行就要大规模开始放水了,现在任何房地产公司都可以生存下去,甚至都可以兴旺发达,这种理解本身是非常错误的。

经济之声:银行在开发贷方面可能会更加谨慎一些,那在按揭贷款方面、购房贷款方面,在出了七折这样的底线之后,可能的折扣会是多少?

向松祚:结合整个全国市场情况来看,8.5折左右可能是比较合适的,这是第一个判断。第二个判断是,适合这个新政策的贷款户不是特别多,因为很多贷款户的首套房并没有结清。当然这里面也会出现一些变通办法,比如有的人想买二套房,他可以提前把首套房还了,但实际上银行不太愿意买房人把首套房一次性还清,因为这样它就会损失利息的收入,而且在合同上也是不合适的。结合这个情况来看,我认为这个政策对于改善性住房会有一定的帮助,但楼市不会出现井喷式的情况。

我觉得房地产的整体行业,特别是开发商,应该更加深刻认识房地产基本面的变化,同时商业银行也要稳定的分析我们房地产基本面的变化,因为任何人都很难改变这种供需的基本面,如果我们现在简单地把这个政策理解为放水,只会使我们已经存在的问题变得更加严重。

经济之声:这项政策出台之后,房地产的销量有没有可能会出现一个小幅上涨?

向松祚:从全国平均来看,我认为很难出现大幅度的上升,但对于个别地方、个别城市,情况是不同的,因为我们全国的房地产确实差别很大。我认为这个政策出来之后,对于一线城市是比较利好的,但是对于三四线城市,或者对于大多数的二线城市,应该帮助不是很大。为什么一线城市帮助大一点?因为一线城市基础比较好一点,而且大家的购买能力比较强。

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标签: 房贷新政

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